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房东们要做好的思想准备 [复制链接]

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龙岩不锈钢水箱

      作者: 安迪说房市    来源:安迪说房市
      
      
      
      大家都知道最近上海的整体房地产市场交易依旧处于低迷状态,除了有些性价比很高的新房依旧人满为患,争先恐后。普普通通的那些新房开盘也是乏善可陈,毫无新意,不少广告和推销,总是说各自的长处,但却依旧荡不出水花,引不起波澜。
      
      二手房市场中也并不是想象中的那么悲惨,更没有所谓的成批下跌,部分区域的房价逐步回归理性,虚高的那些房源回到了初始;也有些区域的房价反而逆势上扬,不跌还涨了不少;在这样的平稳市场里,对于买房或卖房的群体,都是相对理性的平和期。
      
      而实际上这当中买房或卖房的群体,最终要做的事情都是在寻找购买的机遇,那部分买房的人群可能只是要解决第一套居住,在上海占据一席之地,不再奔波于租房换地,受限于房东;而那些卖房的群体其实有很大一部分是想着要置换改善,卖掉现有的房子选更适合的户型,从小区设施到周围环境,从交通便捷到学区医疗。
      
      在上海的朋友们,尤其是外来的朋友们,如果现在有资格,有首付资金,有机会,有还的能力,稳定的工作,千万别犹豫也别多虑,不要指望上海的大跌,更别胡思乱想想要抄底捡便宜。
      
      连三四五六七八九线城市都还没有开始大跌,怎么就有这闲心开始为上海的房地产操心了?再说上海外溢的那些城市还没有真正受到影响,怎么就担心起上海的房地产市场呢?那么多的抢人政策四处开花,上海却依旧是建高墙设门槛,还在拆违建筑取缔无证小贩,想要的暴风雨还没有一点前提。
      
      
      
      这万一要是哪一天,上海稍微松那么一点点小口子,那还怎么得了?不敢去想。
      
      其实今天这篇文章想写的主题不是当下上海的房价,而是在6月26日上海房屋管理局发布的一则通知,这里面有些细节很值得推敲,如果在上海能很好执行且有收效的话,那么很有可能其他的大城市会效仿,然后全国推行,成为新的景象。
      
      
      

      
      让我们从现实里的租房情况说起,大家都知道在上海的住宅租房收益率低得相当可怜,基本上在1.5?.5?间,这也是很多人经常说起的租房合算,房价太高,对比这样的收益还有高额的利息,看上去很多房东都在做雷锋。
      
      从目前的房价对比实际的出租收益,这是真实的市场情形,但我们可能忽略掉了一个隐藏的基础,其实现在很多对外出租的普通住宅,有相当大的一部分房东并不是这两年买的房,他们的租金收益率远超你我想象中的比例。
      
      取身边的买房群体为例,他们的房子在2007年购买,总价在60万左右,目前对外的租金是7000元每月,年租金达到了84000元,按照那时候的总投入计算年回报率达到了14?也就是说按照现在的租金算,只要7年多一点的时间这套房的成本就足够返回。
      
      而即使是相对好一些的商铺租金,也没有这么好的回报率,市场上已经很少有10年能回本的商铺,基本上都是在20年甚至更长的周期。
      
      继续说回这套60万的房产,目前市价已经超过了500万,不能再参照更高的价格计算了,同样的租金回报率只有1.68?
      
      这就是我们看到的租金回报率超低的现实,但我们却忘记了那些早期买的人,他们早就可以依靠租金还掉,且还有很大一部分的剩余,作为他用。
      
      就算是2013年前后购买的住房,他们的租金收益也基本维持在4??点左右,抛开房产增值的那部分,这个租金回报率并不低吧?
      
      如果,只是如果啊,在未来的某个时间点,把所有社会上的普通人对外出租的房源,必须强制性地登记在册,那么想要收取合理的税费就很简单了。
      
      在上海目前其实也有一些私人的出租房源有备案,因为有租客需要居住证证明或落户住房证明,户口会落在附近的公共集体户口,但政府需要备案和落实实际居住地,这一块已经有收费,只是大家把合同的价格做得很低,然后由租客一并支付税金,否则房东是不会同意去备案留底,不配合出具证明。
      
      暂时看下来这个税每年只有几百元或千元左右,具体看不同社区的要求,只要他们接受认可就没有问题。
      
      如果,只是如果啊,以后这些私人的房源全部落实租赁网签,按照实际的合同价格交付税金,取5?利率的话,按照上面的84000元年租金算,这个税收的总额是4200元。
      
      这个钱谁出?
      
      够狠!个人出租房屋租金将受控!再看看之前北京关于个人房屋租金的设想,前后呼应的看是不是有着异曲同工之妙不可言。
      
      这个并不是没有可能,你也别想着做一份不同的合同来忽悠,政府想要的数据分分秒秒,想知道租金价格简简单单,或者他们可以取一个中间的租金价格收取,即使是按照最低的价格,也肯定比你随意设置的租金高很多。
      
      
      

      
      暂时登记在网站的只有44434套房源,相信这和庞大的私人出租房源总量相比,只是一个很小的数字。
      
      而这个数字如果有一天足够被完善,能达到一个值得费心思的数字的时候,相信政府会有更多的事情要做,值得去做的更多改善和辅助。
      
      会有很多的利益产生,也许是效益。
      
      
      

      
      暂时只是简单地完成租赁合同网签备案制度,并没有任何话语谈及到其他的可能,一点声响也没有传出,只是为了保护租房者的权益,可能还有对房东的保障。
      
      但相信,这会变成另外一种可能和趋势。
      
      别担心房地产以后的发展,以后要做的事情还很多,只要整个房地产交易流程还掌握在政府手中,不管是买卖,还是租赁。
      
      都在其中,都有税收。
      
      
      
      
      
      
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